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土地市场 开发商瞄准三四线城市

2020-08-10 05:52:43

用相对冷清来形容今年的土地市场,似乎已成定局。在大中城市,虽然进入9、10月的传统推地旺季,但频繁挂牌的土地仍未激起开发商们的太多兴趣。长沙土地市场底价成交、流拍现场不断出现。

而三四线城市却生机四起。9月15日,湖北孝感在武汉推介地块,万科、碧桂园、金地等多家品牌开发商悉数到场;8月16日,湖南临澧县安福镇面积为86亩的王家河地块,则以1.295亿元的价格被当地一位投资商拿下。

一位业内人士分析,虽然入市的土地同比增长,但开发商们对拿地大都持谨慎态度。“资金比较紧张是一方面,另外就是未来几年的房地产市场的政策前景仍不清晰,以高价拿地还是不太合适。”

冷:大中城市地块多以底价成交

数据显示,今年1至8月,全国10大重点城市中,除了深圳、广州、南京、上海4个城市的土地成交量超过去年同期外,其他城市均出现下滑。

伴随成交量下滑的,是土地大多开始出现“卖不起价”的情形。数据显示,8月份全国住宅类用地平均溢价率,仅为10%。

9月15日,武汉第11次土地拍卖会,上、下午两场拍卖会均以不到一个小时的时间草草结束,32幅地块最终2幅流拍24幅以底价成交。9月16日,济南成交成功出让的11幅地块有10幅以底价成交。

在长沙,虽然于9月20日、9月23日挂牌的7幅地块,以超过40亿元的起价给市场带来了积极信号,但不少业内人士对此并不十分看好。“之前的地块大部分都是底价卖出,9月份虽然暂未出现流拍现象,但这种可能性还是存在。”一位业内人士甚至预计,土地市场整体迈入底价时代的趋势,有可能让目前的调控政策遭遇触底。

热:三四线城市成主战场

楼市调控的不放松,让一线城市的金贵地块成为“烫手山芋”。在城市化进程加快的催促步伐中,不同规模和资金持有水平的房企,开始较为一致地转向三四线,甚至更小的城市。湖南临澧县拍出近1.3亿元地块就是例子。

数据也佐证了开发商们的拿地布局趋势。据新浪乐居数据统计,截至目前,全国50强开发商中,已经有近40家布局三四线城市,并在这些城市实现了土地储备2万余公顷。一份报告显示,今年上半年三四线城市在减少推出经营性用地的同时,却意外出现了累计成交地块增加的情况。

一线品牌开发商进军三四线城市的脚步迈得更早、更快。2010年,万科在三线城市的新增土地储备量就已超过二线城市;目前恒 大已布局的62个城市中,三四线城市占比超过6成;碧桂园进驻湖南8年,就已扎根宁乡、浏阳、湘潭、张家界和郴州等县市。

“得三四线城市者得天下。”中国房地产学会副会长陈国强的这句话,或许是房企开始瓜分三四线城市土地“肥肉”的恰当解释。“政策调控是直接原因,它把买卖双方的资金流从一二线城市赶到三四线城市。”业内人士分析,经济较为活跃的地方县市的土地市场将频现亮点。

信心原因多于资金原因

世联地产湖南公司市场部经理聂雄峰坦言,目前长沙住宅用地市场“非常萎靡”。“要么以底价成交,要么就流拍,更没有出现抢地现象,工业用地出让比较多。”

而对于接下来长沙的土地市场,不少专家也略显悲观。“除了西边和南边会出让一些土地外,今年的土地供应应该不会有太大变化了。”一位业内人士表示。

聂雄峰与记者采访的几位业内人士一致认为,开发商对接下来几年后市情况的不确定,是土地市场遭遇“寒流”的主要原因。“虽然整体的资金情况不太好,但拿地本身并不需要多少钱,主要是后续的投入。”聂雄峰分析,出现资金问题的只是一部分房企,或者是一些企业有地但没有资金去开发。

此前不久,方兴地产备受瞩目的梅溪湖国际新城建设,也因抛出20%的股权(7.5亿元)引入中建地产,而被业内人士看作是明智之举。方兴方面表示,此举并非出于资金考虑。业内人士表示,方兴引入中建后将开发周期缩短为6到8年,主要是为了降低单兵操作的市场风险。

专家观点

目前,从全国范围来看,土地交易市场出现一定程度的下滑,处于降温期间但未到底价时代。因为在中国目前人均土地面积偏少的背景下,土地是绝对稀缺资源,在供小于求的市场局面下,大多数时候总是会以高于价值的价格实现使用权利转移。

近几年,长沙楼市一直处于飞速发展的过程中。在城市规划、经济增长、基础设施建设完善等利好因素下,长沙城市价值不断提升,土地价值必然也会与之匹配。无论是外地还是本地开发商,都视长沙为“奶酪”,纷纷投身于此。无米哪来饭,无地哪来楼?于是,长沙的土地交易呈现“井喷”,在需求旺盛的背景下,供不应求的境况使得土地价格也节节攀升,楼面均价从2008年到2011年三年期间已经翻番。

在拿地的企业中,外地开发商如万科、保利、恒 大、北辰、绿地、碧桂园、中铁等,本土的如长房、宜居等等,都表明各路房企对长沙楼市持续看好。可以看到,在过去的几年中,激烈的竞争已经将长沙土地市场炒得火热。在这样的背景下,2011年,国家的楼市调控政策为长沙土地市场实现了降温。种种抑价措施直接减少了投资房产的利润空间,也影响了房企对高价拿地的信心。长沙市国土资源局网挂系统数据显示,2011年以来,土地挂牌出让宗数、面积出现大幅下降,土地用途基本以工业用地为主,住宅用地及商业用地少有成交。尽管长沙7月份挂牌出让出现了3204元/平方米的历史最高纯住宅用地楼面单价,但整体拿地热情仍处于降温状态。

从目前情况可以看到,一二线城市土地市场基本已经出现可供应土地偏少、土地价格基本较高、利润空间小的局面,所以无论是从地方经济发展还是从企业本身长远发展来考虑,开始介入三四线城市土地市场是非常重要的。因为谁拥有了大量优质土地,谁就将拥有更高的战略高度和更多的市场话语权。从这个角度来看,三四线城市的确已经成为品牌开发商的主战场。